Votre responsable Diagnostic Immobilier
Éric KACZMAREK
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Avec la loi « Climat et Résilience » , l’administration française souhaite implémenter l’écologie dans notre société, et le marché de la construction notamment.
Le plan pluriannuel a donc été créé pour répondre à ces enjeux réglementaires . Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il a pour objectifs de :
- faire l’inventaire des rénovations à prévoir dans les parties communes,
- prévoir le budget - et donc les les frais à anticiper pour les copropriétaires -,
- et présenter un agenda à dix ans qui sera exposé en AG par le syndic puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux est une méthode unique énumérant les travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il est un merveilleux outil de renfort à la décision commune et répond à 3 buts essentiels :
- Le maintien des bâtiments pour prévenir le mécanisme naturel de sa dégradation et limiter les dégâts.
- La protection de ses habitants.
- La rénovation énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux repose sur l’analyse du logement et des équipements de l’immeuble, ainsi que du du diagnostic de performance énergétique collectif (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il comprend :
- La liste de travaux destinés à rénover le bâtiment ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances espérées à la suite de la réalisation.
- Le calcul du coût des travaux.
- Leur planification sur les dix années futures.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire sur ?
Dès le 01/01/2023, le syndic aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le bâti a plus de quinze ans et que la copropriété compte plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de cinquante lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux est obligatoire, ses méthodes de d’application seront votées en AG. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.
Qui réalise le plan pluriannuel de travaux sur ?
Le plan pluriannuel de travaux doit être réalisé par une personne disposant de compétences et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de degré identique dans le domaine des techniques du bâtiment.
Ce spécialiste devra donc avoir une vision globale un regard à 360° du bâti intégrant bien sûr l’aspect énergétique, mais il devra également se défendre de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble du bâti: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les endroits variés (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les logements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Au sein d’AC Environnement, les salariés éprouvés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble du savoir-faire nécessaires à l’accomplissement d’un plan pluriannuel de travaux et proposent à leurs clients (syndic et bailleurs) cette prestation qualifiée.
Quel est l’intérêt du plan pluriannuel de travaux pour un propriétaire ?
Dès le 01/01/2023, il ne sera plus possible de louer une habitation classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est appréciée à + 450kWh par m² et par an.
En 2025, cela concernera tous les logements classés en « nouveau G », puis 2028 pour les logements en « F », etc.
Or, dans le cadre de logements collectifs, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de la construction dans sa globalité et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de ventilation et encore des modes de chauffage.
Avant de sélectionner un expert pour la réalisation du plan pluriannuel de travaux, le syndic va devoir présenter aux copropriétaires l’état de la construction et de ses équipements collectifs. Il s’aidera bien entendu sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les diagnostiqueurs du Groupe seront alors une aide sérieux pour les syndics.
Comment faire un plan pluriannuel de travaux en copropriété ?
1/ La désignation du rédacteur du plan pluriannuel de travaux
Le plan pluriannuel de travaux doit être réalisé par un individu disposant de savoir-faire et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau similaire dans le domaine des techniques du bâtiment. Cela peut correspondre à un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
La personne sera présentée en assemblée des copropriétaires à la majorité simple. Cela permet de garantir son autonomie et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de plan pluriannuel de travauxen assemblée des copropriétaires
Une fois le plan pluriannuel de travaux rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La présentation du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée des copropriétaires suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du plan pluriannuel de travaux
Si des travaux sont programmés au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet intègre l’ordre du jour. Ces décisions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les absents aussi).
Et si tout ou partie du plan pluriannuel de travaux est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter simultanément la provision pour l’année des fonds de travaux de la copropriété.
